민법] 토지거래허가제도와 유동적무효

1. 토지거래허가구역내의 토지매매계약의 효력

 

1) 허가 받을 것을 전제로 계약을 체결한 경우 : 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태

 

2) 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈한 경우: 부동산거래신고법(강행법규) 위반으로 확정적 무효

 

2. 유동적무효의 법률관계

 

★ 거래계약상의 효력 - 무효

• 거래계약상의 이행청구 : 불가

① 허가를 받기 전에는 계약의 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 청구도 할 수 없다. 

② 장래 허가를 조건으로 하는 조건부소유권이전등기청구도 할 수 없다. 

③ 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분신청도 허용 되지 않는다. 

 

• 계약위반을 이유로 해제나 손해배상청구 : 불가 
• 해약금 해제 : 가능 → 계약금의 포기 또는 배액상환에 의한 해제 단, 협력의무 이행청구소송제기, 그 소송에서의 승소판결, 그에 따른 허가등은 이행착수에 해당하지 않으므로 그 이후에도 계약금에 의한 해제가 가능하다. 
• 귀책사유 있는 자의 무효 주장 : 가능 
• 다른 사유에 의한 무효 · 취소 주장 : 가능
• 허가구역 내에서의 중간생략등기 : 무효
• 유동적 무효 상태에서는 계약금에 대한 부당이득반환을 청구 할 수 없다. 
• 계약이 확정적으로 무효가 되면 부당이득반환을 청구할 수 있다. 

 

★ 협력의무의 발생

① 당사자는 계약을 효력이 있는 것으로 완성해야 할 협력의무가 있고, 이러한 협력의무의 이행은 소구(訴求) 할 수 있다. → 소구(訴求) 가능

② 협력의무 위반을 이유로 한 손해배상청구 : 가능

③ 협력의무 위반을 대비한 손해배상 약정 : 가능

④ 협력의무 위반을 이유로 한 해제 : 불가

⑤ 대금지급과 동시이행관계 : 부정

⑥ 채권자대위권 행사에 의하여 보전 될 수 있는 채권 : 가능

 

3. 효력의 확정

 

★1)  확정적 유효가 되는 경우

① 허가를 받은 경우

② 허가구역 지정해제 (존속기간 만료)

→ 새로운 계약을 체결하거나 허가를 받을 필요 없이 확정적 유효가 된다. 

 

★ 2)  확정적 무효가 되는 경우

① 불허가 처분

② 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약

③ 토지거래허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 한 경우

④ 허가를 받기 전에 정지조건의 불성취가 확정된 경우

⑤ 허가가 나지 않은 상태에서 토지에 관한 경매가 개시되어 제3자에게 소유권이 이전된 경우

→ 허가를 받기로 한 약정기간이 경과하였다는 사정만으로 곧바로 매매계약이 확정적으로 무효가 된다고 할 수 없다. 

→ 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는, 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효이므로 계약체결 후 허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간 만료 이후 재지정을 하지 아니한 경우라 하더라도 이미 확정적으로 무효로 된 계약이 유효로 되는 것이 아니다. (대판 2019.1.31. 2017다228618).

3) 효과 : 협력의무는 소멸하고, 계약금에 대한 부당이득반환을 청구할 수 있다. 

4) 무효주장과 신의칙 : 계약이 확정적으로 무효로 됨에 귀책사유가 있는 자라도 그 계약의 무효를 주장 할 수 있고, 그것이 신의칙에 반한다고 할 수 없다. 

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◈ 甲과 乙의 계약이 처음부터 그 허가를 배제하는 내용이거나, 관할관청의 불허가 처분이 있으면 확정적 무효이다. (유동적 무효상태는 지속된다 X).  (29,16,15회)

◈ 甲과 乙의 매매계약이 정지조건부 계약이 있었는데 그 조건이 허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정된 경우에 그 계약은 확정적으로 무효가 된다. (28,25,15회)

◈ 乙은 토지거래허가가 있을 것을 조건으로 하여 甲을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없다. (26,15회)

◈ 甲은 계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다. (30,26,18,15회)

◈ 乙이 丙에게 X토지를 전매하고, 丙이 자신과 甲을 매매당사자로 하는 허가를 받아 甲으로부터 곧바로 등기를 이전받았다면 그 등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다. (각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 한다. ) (30,18,16회)

◈ 乙은 매매계약이 유동적 무효상태에 있는 한 부당이득을 이유로 계약금의 반환을 청구할 수 없다. (18,15,14회)

◈ 불허가처분이 있어 매매계약이 확정적으로 무효가 되면, 乙은 甲에 대하여 부당이득을 이유로 계약금의 반환을 청구할 수 있다. (18,15,14회)

◈ 甲은 乙의 매매대금 이행제공이 없음을 이유로 토지거래허가 신청에 대한 협력의무의 이행을 거절할 수 없다. (동시이행관계가 아님) (30,18,15회)

◈ 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 甲은 계약금의 배약을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다. (18,15,14회)