부동산학개론] 부동산학의 정의 및 토지의 분류

1. 부동산 학의 정의

 

• 과학 (학문)을 순수과학과 응용과학으로 구분할 때, 부동산학은 응용과학에 속한다. 
• 부동산학의 접근방법 중 종합식 접근 방법은 부동산을 기술적· 경제적· 법률적 측면 등의 복합개념으로 이해하여, 이를 종합적으로 이론을 구축하는 방법이다. 
• 부동산학의 일반원칙으로 능률성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리고 삼고 있다. 

 

2. 부동산의 복합개념 

 

• 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적· 경제적·기술적 측면 중에 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다. 
• 토지와 그 토지 위에 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합 부동산이라 한다. 
• 부동산의 물리적 개념은 부동산 활동 대상인 유형(有形)적 측면의 부동산을 이해하는데 도움이 된다. 
• 좁은 의미의 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다. 
• 준부동산은 등기 ·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
• 협의의 부동산을 포함한 공시 수단을 갖춘 독립된 거래의 주체로 인정되는 것을 광의의 부동산이라고 하며, 이러한 개념상의 구분은 법률적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다. 
• 정착물은 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부분으로 간주되는 것으로 나눌 수 있다. 

 

3. 토지의 분류

 

택지	부지
주·상·공 건축 용지	건축용지 외 하천부지 등 바닥 토지

 

◎ 후보지  ( 대분류)

• 용도적 지역의 분류
• 택지지역· 농지지역· 임지 지역 ~ 상호 간 이동 중 / (예정) 
• 즉, 임시지역 상호 간 전환되고 있는 토지 - 반드시 지목변경 초래

 

◎ 이행지 ( 소분류)

 

• 택지지역· 농지지역· 임지 지역 ~ 상호 간 이동 중 / (예정) 
• 세분화된 지역 내에서 용도가 전화되고 있는 토지

 

 

◎ 맹지 

• 도로와 맞닿는 부분이 전혀 없는 한 필지의 토지. 

 

◎ 대지 (垈地)

• 지목이 대(垈)인 토지를 주거용, 산업용으로 이용 또는 이용 가능한 토지.

 

◎ 필지 , 획지

필지(筆地)	획지(㓰地)
① 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 또는 등기법상의 용어	① 감정평가 상의 용어
② 하나의 지번이 붙는 등기·등록의 단위	② 인위·자연·행정조직 조건에 의해 다른토지와 구별되어 가격 수준이 비슷한 일단의 토지
③ 토지소유자의 권리를 구분하기 위한 표시	③ 부동산활동이나 현상의 단위면적
④ 권리를 구분하기 위한 법적 개념	④ 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념

 

◎ 나지

• 나지란, 토지에 건물이나 그 밖에 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용· 수익을 제한하는 사법 상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지말한다. 
• 공법상의 제약은 받는다.

 

◎ 건부지

• 건물 등의 용도에 제공되고 있는 부지
• (일반적) 건부지는 나지에 비해 건부감가 : 건부지 가격 < 나지  가격
• (예외) 건부지는 나지에 비해 건부증가 : 건부지 가격 > 나지 가격 EX) 토지 수용 시 건물이 있는 토지가 상대적으로 보상을 더 많이 받는다.

 

◎ 법지

• 법으로만 소유할 뿐 활용 실익이 없거나 적은 토지

 

◎ 빈지

• 해안선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이
• 바다와 육지 사이의 해변 토지를 말하는데 '바닷가'라 부른다. 

 

◎ 공지

• 건축법에 의한 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에 건물을 꽉 메워서 건축하지 않고, 남겨 둔 토지

 

◎ 소지

• 택지 등으로 개발되기 이전에 자연적 상태 그대로인 토지

 

◎ 공한지

• 토지투기를 위하여 장기간 방치되고 있는 택지. 즉, 건물을 지을 수 있으나 이용되고 있지 않은 토지

 

◎ 휴한지

• 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지 EX) 인삼밭

 

◎ 선하지(線下地)

• 고압선 아래 있는 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경우가 많다.

 

◎ 포락지(浦落地) 

• 물에 침식된(잠긴) 토지