부동산학개론] 부동산의 특성

1.  자연적 특성

토지의 자연적 특성 (선천·불변·고정적)	영속성 부증성 부동성 개별성 인접성
토지의 인문적 특성 (후천· 가변적)	용도의 다양성 병합·분할 가능성 사회적· 경제적·행정적위치 가변성

 

◈ 영속성 (내구성·불변성·비 소멸성)

• 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
• 토지에 감가상각의 적용을 배제시키는 근거가 된다.
• 토지의 가치 보존력을 우수하게 하고 부동산 활동을 장기적으로 배려하게 한다.
• 영속성에 의하 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격 상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있으며, 부동산 관리의 중요성을 강조할 수 있다. 

 

◈ 부증성 (비생산성· 불 확장성·면적의 유한성·수량 고정성)

• 토지 부족 문제의 근원이 되어 지가 상승의 원인이 된다. 
• 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없기 때문에 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성으로 인해 용도적 공급은 가능하다. 
• 토지의 희소성을 지속시킨다. 
• 토지의 공급 제한으로 항상 부동산 활동에 있어 최유효이용을 필요로 한다.
• 부증성으로 인해 부동산의 수급이 불균형하여 균형 가격의 형성이 어렵다.
• 물리적 토지공급량이 불변이라면 토지의 물리적 공급은 토지 가격 변화에 대해 완전비탄력적(수직)이다.

 

◈ 부동성

• 부동성으로 인해 동산과 부동산이 구분되고, 일반 재화와 부동산 재화의 특성이 다르게 나타난다.
• 부동성은 부동산 활동을  임장활동화 시키며, 감정 평가 시 지역분석을 필요로 한다.
• 부동성에 의해 토지는 전국 지역마다 다른 가격 형성이 가능하다.
• 위치의 고정성으로 인해 부동산 활동이 국지 · 지역화된다.

 

◈ 개별성 (비대칭성·비 동질성·이질성)

• 부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인해 물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다. 
• 부동산의 개별성으로 인하여 토지는 물리적으로 비대체적이나 이용 측면에서는 대체가 가능하다.
• 표준지 선정을 어렵게 하며, 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가(一物日價)의 법칙 적용을 배제
• 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화· 구체화시키므로 개별분석의 필요성을 제기한다.
• 토지 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체 가능성을 없게 만드는 원인이 되기도 한다.

 

◈ 인접성( 연속성·연결성)

• 각각의 부동산은 인접지와 협동적 이용을 필연화 시킨다.
• 토지 이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 된다.
• 소유와 관련하여 경계 문제를 불어 일으킨다.
• 가격 형성 시 인접지의 영향을 받게 하며, 지역 분석을 필연케 한다.

 

2.  인문적 특성

 

• 토지가 인간과 어떤 관계를 가질 때 나타나는 특성으로, 인간과 부동산의 관계를 의미한다. 
• 이는 부동산 생활관계에서 인간이 인위적으로 부동산에 부여한 특징이다. 따라서 인위적이고 후천적이며 가변적인 특성이다.